Перед бронью проверьте четыре вещи: что номер квартиры из шахматки совпадает с поэтажным планом, что у дома есть проектная декларация и разрешение на строительство в ЕИСЖС «Наш.дом.рф», что оплата по ДДУ идёт через эскроу-счёт в банке, и что условия брони записаны. На это уходит вечер, а ошибки после подписания исправлять дольше. Сейчас в шахматках 61 ЖК и 14 047 квартир на 12 ноября 2026 — порядок проверки одинаков для любого из них.
1. Квартира: номер, план, площадь
В шахматке у каждой квартиры есть номер, этаж, секция и площадь по прайсу застройщика. Попросите в отделе продаж:
- поэтажный план с номерами — квартира должна стоять там же, где в шахматке;
- планировку с размерами и отметкой сторон света;
- описание отделки, если она входит в цену.
Площадь в договоре и площадь по итогам обмеров после постройки могут отличаться. Что происходит с ценой в этом случае, определяет сам договор — найдите этот пункт до подписания.
2. Дом: проектная декларация и разрешение
Застройщик публикует проектную декларацию и разрешение на строительство в ЕИСЖС «Наш.дом.рф». По ним проверьте:
- Что корпус и адрес в декларации — те же, что в предложении.
- Срок ввода в эксплуатацию — он же будет ориентиром для эскроу.
- Этажность и общее число квартир.
- Генплан — что ещё построят рядом.
Если дома нет в ЕИСЖС или данные расходятся с рекламой, остановитесь и задайте вопрос застройщику письменно.
3. Деньги: эскроу-счёт
По данным Консультант Плюс на ноябрь 2026 года, ст. 15.4 214-ФЗ регулирует привлечение денег дольщиков через эскроу-счета, а ст. 15.5 — порядок этих счетов:
- деньги вносятся на эскроу после регистрации ДДУ;
- срок депонирования не может превышать срок ввода дома из проектной декларации больше чем на шесть месяцев;
- банк перечисляет деньги застройщику не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Деньги на эскроу-счёте по ДДУ застрахованы отдельно от обычных вкладов: по ст. 13.2 закона № 177-ФЗ возмещение — 100% суммы на счёте, но не больше 10 млн ₽. Для сравнения, медиана цены свободной квартиры в шахматках — 12,4 млн ₽, а самая дорогая свободная квартира — 174,93 млн ₽. Если сумма по ДДУ выше лимита, учитывайте это при выборе банка.
4. Гарантии
По ст. 7 214-ФЗ в редакции на ноябрь 2026 года гарантийные сроки устанавливает договор, но не меньше:
| Что | Минимальный гарантийный срок |
|---|---|
| Дом (кроме инженерного оборудования и отделки) | 3 года со дня передачи квартиры |
| Технологическое и инженерное оборудование | 3 года со дня подписания первого передаточного акта |
| Отделочные работы и элементы отделки | 1 год |
Посмотрите, какие сроки записаны в вашем ДДУ: они могут быть больше минимальных.
5. Бронь: условия письменно
Условия брони — срок, плата, возврат при отказе банка — у каждого застройщика свои. Попросите их в письме или в договоре брони. Если квартира уже в брони у другого покупателя, — разбор «Бронь в шахматке».
6. Цена и платёж
- Убедитесь, что цена в договоре совпадает с той, что вам назвали, и уточните, при какой форме оплаты она действует. Подробнее — «Зачёркнутая цена».
- Посчитайте платёж по ипотеке с вашей ставкой: в шахматке у каждой квартиры есть ориентир, по всем ЖК — страница «Ипотека».
Проверим квартиру вместе
Пришлите ЖК и номер квартиры — запросим у застройщика план этажа, условия брони и проект ДДУ.
* WhatsApp — сервис компании Meta Platforms Inc., признанной экстремистской организацией и запрещённой на территории РФ.
Какие документы запросить
До брони или сразу после неё попросите у отдела продаж:
- проект договора (ДДУ или договора купли-продажи, если дом сдан);
- поэтажный план с номером квартиры и планировку с размерами;
- описание отделки и перечень оборудования, если они входят в цену;
- условия брони;
- список банков, с которыми работает застройщик, и название банка, где откроют эскроу-счёт.
Проект договора читайте целиком: срок передачи квартиры, порядок изменения цены после обмеров, гарантийные сроки, порядок приёмки.
Короткий чек-лист
- Номер квартиры на поэтажном плане совпадает с шахматкой.
- Корпус есть в ЕИСЖС, срок ввода и адрес совпадают.
- Оплата по ДДУ — через эскроу-счёт; известен банк.
- Сумма по ДДУ и лимит страхования эскроу (10 млн ₽ по 177-ФЗ).
- Гарантийные сроки в ДДУ не меньше минимальных по 214-ФЗ.
- Условия брони и возврата — письменно.
- Цена и форма оплаты — в договоре.
Если вы выбираете между двумя квартирами, начните с разбора «Как сравнить две квартиры».
Цифры в статье пересчитываются автоматически по данным застройщиков; последнее обновление — 12 ноября 2026.
Вопросы и ответы
Где проверить новостройку перед покупкой?
В ЕИСЖС «Наш.дом.рф»: там застройщики публикуют проектные декларации и разрешения на строительство с адресом, этажностью и сроком ввода дома.
Когда застройщик получает деньги с эскроу-счёта?
По ст. 15.5 214-ФЗ — не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Застрахованы ли деньги на эскроу?
Да, по ст. 13.2 закона № 177-ФЗ: возмещение — 100% суммы на эскроу-счёте по ДДУ, но не больше 10 млн ₽.
Какая гарантия на квартиру в новостройке?
По ст. 7 214-ФЗ — не меньше трёх лет на дом, трёх лет на инженерное оборудование и одного года на отделку; точные сроки указаны в ДДУ.
Что делать, если дома нет в ЕИСЖС?
Не бронировать, пока застройщик письменно не объяснит расхождение. Проектные декларации строящихся домов застройщики публикуют именно там, и это основной открытый источник сведений о доме.
Источники
- Консультант Плюс: 214-ФЗ, ст. 15.4 «Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу»
- Консультант Плюс: 214-ФЗ, ст. 15.5 «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу»
- Консультант Плюс: 214-ФЗ, ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором»
- Консультант Плюс: 177-ФЗ «О страховании вкладов», ст. 13.2 (счёт эскроу по ДДУ)
- ЕИСЖС «Наш.дом.рф»